現(xiàn)在如何投資房產(chǎn) ?如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資 _生活知道

如何進(jìn)行房地產(chǎn)投資(現(xiàn)在如何投資房產(chǎn))
不炒房是未來(lái)聰明人的覺(jué)悟，而投資是對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)趨勢(shì)的領(lǐng)悟，所以說(shuō)，如果你已經(jīng)有覺(jué)悟不炒房，并且想要投資房產(chǎn)，那么還是有希望的！
未來(lái)的中國(guó)房產(chǎn)是一定會(huì)出現(xiàn)兩極分化的走勢(shì) 。也就是說(shuō)值得投資的只有一線城市，新一線城市和少部分的強(qiáng)二線城市。對(duì)于其他的二三四五線城市來(lái)說(shuō)，不但沒(méi)有炒作的價(jià)值，連投資的價(jià)值也蕩然無(wú)存，僅僅只能夠滿足剛需！
一，任何國(guó)家的房地產(chǎn)都是人口紅利支撐的房?jī)r(jià)！簡(jiǎn)單的說(shuō) ，人口的密度，人口的流動(dòng)度，以及人才的吸引都是房?jī)r(jià)能夠繼續(xù)上漲的根本。房子就是船，人就是水，只有水漲才會(huì)船高。
但是目前的中國(guó)已經(jīng)呈現(xiàn)了一個(gè)非常嚴(yán)重的老齡化趨勢(shì)，再加上高房?jī)r(jià)的壓力下，人口出生出現(xiàn)了明顯的下滑。也就是說(shuō)在過(guò)個(gè)10-20年，目前大部分的年輕人其實(shí)都不缺房子，那自然會(huì)造成一種供大于求的現(xiàn)象。

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并且這種顯現(xiàn)會(huì)在一線城市、新一線城市與其他三四五線城市之中，出現(xiàn)一個(gè)明顯的分化。我們可以看到，在1950年~2015年的這幾十年里，人口的流入增長(zhǎng)率高達(dá)了1.7%，其中主要以強(qiáng)一線、新一線，以及部分的強(qiáng)二線為主。
而對(duì)于那些人口占比較小的城市來(lái)說(shuō)，不僅沒(méi)有出現(xiàn)生育率的增加，反而持續(xù)流出的跡象更明顯。越來(lái)越多鄉(xiāng)村的孩子，都往大城市流入，造成了一種人口的兩極分化。
那么長(zhǎng)期以往下去，支撐房?jī)r(jià)的人口紅利也會(huì)促使一線城市，新一線城市的房?jī)r(jià)不斷溫和上漲，而對(duì)于三四五線的城市來(lái)說(shuō)，就是逐步回調(diào)，設(shè)置下跌，滯漲的局面了。

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二、看目前中國(guó)的房地產(chǎn)市值，以及相對(duì)應(yīng)的居民杠桿情況！目前中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)出現(xiàn)了市值過(guò)大，杠桿過(guò)高的現(xiàn)象。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房產(chǎn)總市值65萬(wàn)億美元，大約450萬(wàn)億人民幣，已超過(guò)美國(guó)+歐盟+日本總和，后者只有60萬(wàn)億美元。這一數(shù)字還是我們國(guó)有資產(chǎn)總和66.5萬(wàn)億人民幣的7倍。

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更重要的是，在這么大市值的背后，還有著一個(gè)非常大的杠桿問(wèn)題，可以說(shuō)目前中國(guó)大部分的家庭，都背負(fù)著一個(gè)房地產(chǎn)的杠桿，甚至對(duì)于許多家庭，都是幾代人共同償還，非常可怕。
央行數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額34.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6個(gè)百分點(diǎn)，盡管如此，相較2017年四季度絕對(duì)值仍環(huán)比增加1.9萬(wàn)億元，創(chuàng)出紀(jì)錄新高。
而到了2018年年末，34萬(wàn)億的貸款數(shù)值就變成了38萬(wàn)億，接近40萬(wàn)億。
報(bào)告還指出，貸款需求多數(shù)來(lái)自于80后和90后的購(gòu)房者，所以說(shuō)年輕一帶的債換壓力非常大。
數(shù)據(jù)顯示， 80后的月供收入比為40.8%，90后為43.5% ，結(jié)合80前的32%來(lái)看，初步可以得出年齡越小月供負(fù)擔(dān)越大的結(jié)論。值得一提的是，拋開年齡分組，從收入維度來(lái)看的話，低收入者杠桿更高，其平均月供收入比為43% 。另外，三、四線城市購(gòu)房者平均月供收入比顯著高于其他高能級(jí)城市，數(shù)值為42.4% 。

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綜合來(lái)看，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市值確是過(guò)大了，而直接導(dǎo)致的是貸款比例過(guò)高，如果長(zhǎng)期以往下去，無(wú)非是給自己埋下了金融危機(jī)的隱患，甚至可能造成更大的問(wèn)題。
所以說(shuō)，國(guó)家注意到了問(wèn)題的嚴(yán)重性，實(shí)行了新的ＬＰＲ貸款政策，就是為了抑制炒房，明確“住房不炒”的方針。
那這樣來(lái)看的話，未來(lái)對(duì)于沒(méi)有人口紅利支撐的二三四五線其實(shí)就失去了投資的價(jià)值。
三、未來(lái)的趨勢(shì)其實(shí)還是以改善型住房的角度去考慮！對(duì)于未來(lái)的趨勢(shì)來(lái)看，大部分的購(gòu)房者都是以改善型住房為主，而其中最主要的就是集中在一線，新一線，強(qiáng)二線這樣的城市。
因?yàn)閷?duì)于這些地方來(lái)說(shuō)，不僅有著較好的醫(yī)療設(shè)施，還有非常不錯(cuò)的周邊配套，以及教學(xué)場(chǎng)所。所以無(wú)論是對(duì)于剛需，對(duì)于改善，都是首要選擇。

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根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年購(gòu)房者家庭人均居住面積為27.8平方米。24.3%的購(gòu)房者人均居住面積不到20平方米，相當(dāng)于三口之家住房不到60平方米， 9.3%的家庭人均居住面積在50平方米以上。在這種趨勢(shì)之下，大部分的年輕人都是渴望改善自身居住條件，提升居住空間的一個(gè)渴望！
而另一方面，受到購(gòu)房成本制約，一線城市人均居住面積27.5平方米，人均臥室個(gè)數(shù)達(dá)到0.73個(gè)，低于低能級(jí)城市。
二手房購(gòu)房需求以兩居室為主，2口之家達(dá)到人均一間，單身家庭住房寬裕。但60%的家庭人均臥室不到1個(gè)，3口之家為0.8個(gè) ， 4口及以上家庭人均臥室為0.6個(gè)，家庭規(guī)模越大住的越擁擠，改善需求越強(qiáng)烈。
這就意味著未來(lái)的住房改善主要發(fā)生在一二線城市，也就提高了優(yōu)質(zhì)改善房產(chǎn)的需求，以及投資的價(jià)值。

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因此，綜合來(lái)看，房地產(chǎn)的黃金周期已經(jīng)結(jié)束。未來(lái)能夠支撐房?jī)r(jià)上漲的無(wú)非就是人口和改善的需求，還有就是對(duì)于一線城市，和新一線城市來(lái)說(shuō) ，他們對(duì)于人才的吸引一直保持著一個(gè)持續(xù)的、高強(qiáng)度的趨勢(shì) 。
所以說(shuō)，投資房產(chǎn)，首選強(qiáng)一線，新一線，其次考慮強(qiáng)二線，而對(duì)于三四五線城市來(lái)說(shuō)，也就喪失了投資的價(jià)值，更加沒(méi)有炒作的必要，僅僅滿足的是一個(gè)剛需！
一家之言，歡迎批評(píng)指正。?點(diǎn)贊關(guān)注我?帶你了解財(cái)經(jīng)背后更多的邏輯。
說(shuō)通俗點(diǎn)就是買最好的，那什么是最好的？
還是回到李嘉誠(chéng)說(shuō)的，房地產(chǎn)除了地段，地段，還是地段。認(rèn)準(zhǔn)這個(gè)基礎(chǔ)邏輯，買房自住，投資都可賺的盆滿缽滿，除了高位接盤的回收周期會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)（5年左右或者以上），在房?jī)r(jià)上升期買房均可在短期實(shí)現(xiàn)一定回報(bào) 。
就國(guó)內(nèi)目前房地產(chǎn)而言，遵循這個(gè)基礎(chǔ)邏輯，你依然可以大買特買。那具體怎么?。?
1.政府明確的商圈，特定規(guī)劃的區(qū)域中的核心區(qū)域（比如重慶兩江四岸是特定規(guī)劃區(qū)域，但是兩江四岸范疇很寬，怎么?。空飫錁偷醚∮氤鞘釁淥?壑檔?幼罡叩牡胤?，比如南濱路，北濱路，其他地方的兩江四岸價(jià)值遠(yuǎn)不及此）
2.城市每個(gè)板塊區(qū)域的核心地段。
3.這個(gè)城市里的頭部開發(fā)商品牌，市場(chǎng)口碑，樓盤本身定位是否高端，價(jià)值最高化（其他樓盤都沒(méi)法比）
4.城市級(jí)配套一樣不差一樣不少，最好是這個(gè)城市的頂級(jí)資源配套。
5.圈層聚集的板塊，比如富人總會(huì)扎堆居住的板塊地段。
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